SOHO中國董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)在上周一次例行的網(wǎng)絡聊天中坦言:“房地產(chǎn)行業(yè)受原材料價格上漲的壓力是最大的。”
這番表態(tài)得到了眾多業(yè)內(nèi)人士的佐證。本報采訪的碧桂園(2007.HK)、萬通地產(chǎn)(600246)、富力集團(2777.HK)、萬達集團、華僑城(000069)、金地集團(600383)、招商地產(chǎn)(000024)等多家主流地產(chǎn)公司采購部門的負責人均表示,春節(jié)前后,建筑材料價格的上漲令人印象格外深刻,三四月份以來,情況更加突出。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在過去6個月里,以鋼材、水泥與混凝土為代表的原材料價格正在以兩位數(shù)的幅度上漲,部分建材價格上漲幅度更達到了50%~70%的水平。
這一令人震驚的數(shù)字給地產(chǎn)行業(yè)蒙上了濃厚的陰影,自去年下半年CPI高居不下以來,全行業(yè)感受更為劇烈的是融資環(huán)境的陡然趨緊,F(xiàn)在,建造成本的大幅提升成為影響地產(chǎn)市場后市的又一個重大的不確定因素。
一位地產(chǎn)公司高管對本報記者表示,地產(chǎn)公司如今處于前有信貸緊縮、后有成本追漲的“兩頭擠壓”局面,這是繼資金短缺后的又一場次生危機。
工期延誤之憂
在當前的交易行情依然低迷之際,這一波原材料價格的大幅上漲或?qū)砀裢獾臍Α?
分析人士相信,若放在去年市場人氣旺盛的局面下,成本上漲壓力相對容易轉(zhuǎn)嫁給消費者,但在如今市況下,這一轉(zhuǎn)嫁將面臨重重困難。
萬通地產(chǎn)采購中心總監(jiān)胡樾說,開發(fā)商賣的多是期房,當房子預售出去后,在未來的施工中建安成本上升,從而擠壓利潤空間。
“有人認為成本的高漲可轉(zhuǎn)嫁到后期的房價中,但在目前的市況下,這樣只會加劇有價無市的局面!彼f。
由于多數(shù)地產(chǎn)公司在項目施工中,以“總包”形式把施工承包給建筑企業(yè),因此,原材料價格上漲會首先影響施工方的利潤。這些企業(yè)承受不了施工成本快速上升的壓力時,往往會選擇違約,遣散民工,停止施工。
“這樣的局面對開發(fā)商與建筑商是一個雙輸?shù)慕Y(jié)果。在中國地產(chǎn)業(yè),相當一些地產(chǎn)公司都是要求建筑商墊資施工,因此這樣的局面在成本快速上升時很容易出現(xiàn)。”陽光100集團常務副總經(jīng)理范小沖說。
“如果施工成本繼續(xù)上升,工期延誤會成為一個較為普遍的行業(yè)現(xiàn)象!彼嬲f,新開工的項目相對將受到更大的影響。
“開發(fā)商一般采用在合同中鎖定總價的手段,但是一旦發(fā)生停工,打官司是沒有任何意義的,我們必須談判,尋求對合同的修改!焙姓f。
企業(yè)如何應對
對于這樣一個普遍性的難題,不同的公司將展現(xiàn)不同的成本控制能力。
碧桂園一內(nèi)部人士對本報表示,公司的成本優(yōu)勢主要來自于管理成本的壓縮,例如內(nèi)部結(jié)算與完善的產(chǎn)業(yè)鏈。廣東的項目由自己的工程隊負責,對于省外的項目,在留夠一定利潤的前提下會跟當?shù)氐慕ㄖ竞献,把成本模式直接復制過去。
碧桂園的地產(chǎn)業(yè)務遍及上游的原材料制造,建筑施工,以及下游的地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理,在上游成本快速上升之際,業(yè)務鏈條的延伸或可為公司博得一個降低成本的有效路徑。
然而,更多的地產(chǎn)公司卻處于成本上升與售價難以對應調(diào)整的矛盾煎熬中。對于這些地產(chǎn)公司,范小沖建議,可通過長期的合約、長期的訂單以及戰(zhàn)略合作,把建筑成本相對穩(wěn)定住,而不是讓其隨市場波動。
“地產(chǎn)業(yè)正在外部環(huán)境的促進下從資源模式向能力導向轉(zhuǎn)變,控制成本的能力將是一個重要的評價標準!狈缎_說。
他透露,陽光100按照國際上通行的菲迪克工程承包通用合同,在工程招標之初,即把所有建筑材料成本的預算資金一并總包給施工方,這樣就可以避開施工期間建安成本大幅上升的風險。
據(jù)本報采訪的一位業(yè)內(nèi)人士透露,除了控制成本的遠期手段,部分公司并未排除調(diào)整項目售價、平抑成本高漲的途徑。